Продажу доли в квартире можно было бы назвать обычной операцией с недвижимостью, если бы не сильная эмоциональная составляющая этого процесса. Желание одного из сособственников продать долю в квартире и диктуемая законом необходимость согласования своих намерений с другими владельцами долей часто вызывает яростное сопротивление со стороны последних. Речь идет, конечно же, о наличии у других сособственников преимущественного права покупки отчуждаемой доли, ведь только уведомив их о продаже и в течение одного месяца не получив согласие на покупку или получив отказ, владелец доли имеет право продать ее любому лицу. Так вот, получить этот самый отказ или доказать, что сособственники были надлежащим образом уведомлены, бывает очень сложно. Вернее, было. Поскольку в 2016 году произошли изменения правил продажи долей в квартире.
Федеральный закон от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ и вступивший в силу «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сделал нотариуса неотъемлемым звеном в цепочке по совершению сделки купли – продажи доли в квартире. Если раньше свое обязательное предложение о покупке другим совладельцам продавец доли мог отправить либо через нотариуса, либо, к примеру, почтой, то теперь, согласно новым правилам, он может сделать это только через нотариуса. Нотариус, кроме того, что оформляет само предложение о покупке, берет на себя и функции по уведомлению других совладельцев общей собственности о продаже.
Теперь о самой сделке по отчуждению доли в общей собственности и участии в ней нотариуса. Если доля продается сособственнику (например, второму владельцу комнаты или соседу по коммунальной квартире), то такая сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Она может быть совершена в простой письменной форме, и зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.
Обязательное нотариальное удостоверение при продаже доли в общей собственности потребуется в следующих случаях:
— в случаях продажи доли лицу, не являющемуся совладельцем квартиры или комнаты. То есть, после того, как продавец через нотариуса оповестил всех сособственников о намерении продать свою собственность и получил либо отказ, либо в течение одного месяца не получил никакого ответа, он имеет право продать ее кому угодно и такая продажа должно совершиться через нотариуса;
— в случаях продажи жилой площади, принадлежащей несовершеннолетнему. Если раньше контроль за соблюдением прав несовершеннолетних осуществляли только органы опеки, то с 2016 года такие же функции возложены и на нотариусов. Для сделок с участием несовершеннолетних граждан теперь необходимо получить нотариальное подтверждение.
— при разделе общего имущества супругов при разводе. Соглашение о разделе общего имущества должно быть нотариально заверено